Locazioni commerciali: problematiche e rimedi. Si fa presto a dire “impossibilità”

di Massimo Borgobello

 

Introduzione

 

Chi ha, ad ogni titolo, un rapporto di locazione commerciale si è posto il problema dei canoni per i mesi di marzo – maggio 2020 (e, si teme, anche oltre).

Sono circolate ipotesi, anche bizzarre, di richieste di sospensione di canoni in questi mesi, di moratoria dei pagamenti per impossibilità sopravvenuta, temporanea, non imputabile etc.

Darò quindi un quadro di quello che si può fare e di quali siano i rimedi, posto che è la situazione ad essere molto impattante a prescindere.

 

I rimedi

 

Ad oggi non si può parlare di sospensione, mancata corresponsione o riduzione unilaterale dei canoni di locazione.

Se è vero che i locali commerciali sono stati utilizzati solo in parte o addirittura non vi è stato utilizzo, questo non significa che non siano nella piena disponibilità del locatore e che questi sia quindi tenuto al pagamento del canone pattuito.

Ciò detto, in questo momento e come sempre, nei rapporti contrattuali vige un criterio fondamentale, ossia la buona fede – in questo caso esecutiva.

Ciò significa che un conduttore che abbia subito una seria contrattura del fatturato può legittimamente chiedere al locatore una riduzione del canone o una dilazione di pagamento.

Ovviamente starà al locatore accordarla o meno; di certo, però, dovrà prendere una posizione sul punto.

In ogni caso, il mancato pagamento dei canoni di locazione in questo periodo non potrà essere addebitato al conduttore ai sensi dell’art. 1256 Codice civile, in caso di tempestiva presa di contatto col locatore.

In ipotesi simili il locatore non potrà agire per sfratto per morosità ma potrà eventualmente chiedere in giudizio i canoni non corrisposti o la differenza tra quanto versato e quanto pattuito in caso di adempimento parziale.

 

In pratica però le cose si complicano.

 

Al momento in cui scrivo – 29 aprile 2020 – la sospensione dei termini processuali è fissata fino al 11 maggio 2020: questo temine potrebbe ancora subire proroghe – anche se sembra improbabile.

Agire in giudizio, nei prossimi mesi, non sarà particolarmente agevole perché vi sarà un contingentamento degli accessi ai Tribunali, sia per le udienze, sia per il personale amministrativo.

Questa situazione, quindi, determinerà inevitabili ritardi per le nuove procedure, che saranno “caricate” più lentamente e che andranno ad impattare e sovrapporsi con quelle rinviate nel periodo tra il 9 marzo 2020 ed il 9 maggio 2020 (periodo di sospensione).

Questo significa che per il locatore non sarà immediato il recupero delle somme ed i conduttori che intendano approfittarsi della situazione hanno, effettivamente, uno “spazio di impunità” non indifferente.

Questo discorso non vale, comunque, per i conduttori morosi ante emergenza Covid-19: simili ipotesi vedranno inevitabilmente un mero tentativo di approfittamento e come tale verranno lette, se non giustificate in maniera puntuale ed onesta.

Per queste ragioni, credo che la soluzione migliore sia sempre quella negoziata e che si conclude con un patto tra gentiluomini, che consenta di contemperare le esigenze di locatore e conduttore insieme.

Condividi l’articolo!

Compila il modulo per contattarci